post

فرمول توانمندسازی جایگزین تقدیم خانه

دولت تدبیر و امید، اتکا به پس‌انداز مردم برای توانمندسازی آنها در خرید مسکن را جایگزین نام‌نویسی و تحویل مسکن برای افراد نیازمند کرد که به نظر می‌رسد فرمول دولت یازدهم پویاتر و واقع‌بینانه‌تر از «مسکن مهر» است.

 

دولت روحانی که از ابتدای کار با اثرات منفی مسکن مهر از جمله حباب قیمت مسکن، کاهش ارزش پول ملی، تورم عمومی و نزول جایگاه انسان در خوابگاه‌های مسکن مهر مواجه شد سعی کرد با کنار گذاشتن این طرح، نظام مالی مسکن را از طریق پس‌انداز مردم تامین کند. بر این اساس احیای فرمول مبتنی بر پس‌انداز که توسط دولت قبل مسدود شده بود، افزایش تسهیلات مسکن، طرح تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای و نهاد تضمین سرمایه‌گذاری، تکمیل مسکن مهر و سرمایه‌گذاری مسکن در بافت‌های‌فرسوده کلانشهرها در دستور کار دولت روحانی قرار گرفت.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در این خصوص با تاکید بر اینکه سیاست‌های کلی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن گسترش بازار رهن است، افزود: فرمول خانه‌دار شدن در همه جای دنیا که تجربه‌های موفقی دارند مبتنی بر پس‌انداز است و این وضعیت در ایران نیز دارای سابقه در دولت گذشته راهکارهایش بسته بود. راه‌اندازی مجدد پس‌انداز نیازمند هماهنگی مفصلی خارج از وزارتخانه با همکاری بانک مرکزی، وزارت امور اقتصاد و دارایی، سازمان برنامه و بودجه بود. از سوی دیگر تشویق مردم به پس انداز به جای طرح دولت قبل که شاملِ نوشتن نام افرادِ نیازمندِ مسکن و تحویل خانه به آنها بود که کار دشواری بوده و هست.

حامد مظاهریان در بیان هماهنگی برای بازگشت خرید و فروش مسکن به روال سابق خود که مبتنی بر پس‌انداز باشد گفت: صندوق پس‌انداز یکم از طریق هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با بانک‌مرکزی، وزارت امور اقتصاد و دارایی، سازمان برنامه و بودجه متولد شد و توانست بیشترین میزان وام را در تاریخ ایران با طولانی‌ترین مدت زمان و با کمترین بهره به متقاضیان مسکن با پس اندازهای میان‌مدت اختصاص دهد. در حال حاضر، صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان برای مدت ۱۲ سال و با بهره ۱۱ درصد وام می‌دهد که بهره این وام اکنون به ۹.۵ درصد و برای بافت فرسوده به ۸ درصد کاهش یافته است.

وی ویژگی صندوق پس انداز مسکن یکم را متکی نبودن بر بودجه دولت عنوان کرد و ادامه داد: صندوق پس انداز مسکن یکم به این دلیل که تحت تاثیر نوسانات بازار نفت و مسایل سیاسی نیست می‌تواند فرایند روشنی را برای دهه‌های آینده پیشروی سیاستگذاران کلان حوزه مسکن قرار دهد و هر خانوار ایرانی که صاحب شغل است این تضمین را داشته باشد تا از طریق پس‌انداز و سپرده‌گذاری در بانک بتواند ظرف مدت یکسال حداقل ۵۰ درصد قیمت مسکن را از بانک وام بگیرد که این جهت‌گیری کلان در شهرهای میانی و کوچک موفق‌تر خواهد بود زیرا درصد بیشتری از قیمت خانه را در اختیار متقاضیان قرار خواهد داد.

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره اقدامات افزایش تسهیلات مسکن و سیاستگذاری در این حوزه برای کلانشهرها به بافت‌های‌فرسوده‌شهری اشاره کرد و گفت: وزارت راه و شهرسازی با همفکری صاحبنظران هدف سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را در شهرها بر روی بهسازی و باززنده‌سازی بافت‌های فرسوده شهری گذاشت زیرا سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها با توجه به اینکه زیرساخت‌ها و خدمات شهری آن فراهم است نیاز به هزینه بسیار کمتری دارد و از سوی دیگر هویت‌شهری در این محله‌ها جاری و ساری است.

مظاهریان تاکید کرد: بنابراین در سه ساله فعالیت در دولت یازدهم تلاش شد تا از یکسو با ایجاد صندوق پس انداز یکم طرف تقاضا تقویت شود و از سوی دیگر با افزایش تسهیلات برای ساخت تا سقف ۱۵۰ میلیون تومان برای هر واحد طرف عرضه نیز تشویق به ساخت و ساز شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی در مورد آخرین وضعیت تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای و مجموعه اقداماتی که در وزارت راه و شهرسازی راجع به این موضوع طرح و دنبال شده است گفت: در طرح جامع مسکن به این نتیجه مشخص رسیدیم که مسکن برای ادامه فعالیت و رونق نیاز به یک نهاد توسعه‌ای دارد که در حال‌حاضر فاقد آن است.

مظاهریان افزود: معدن یک درصد اقتصاد ایران را شکل می‌دهد ولی یک نهاد توسعه‌ای مثل ایمیدرو وجود دارد که کمک به توسعه این صنعت می‌کند. ولی بخش مسکن با درصد درشتی که در نظام اقتصادی کشور دارد فاقد نهاد توسعه‌ای است برای همین یکی از برنامه های وزارت راه و شهرسازی تبدیل بانک مسکن از یک بانک تجاری- تخصصی به یک بانک توسعه ای است.

وی ادامه داد: در پیش‌نویس برنامه ششم توسعه پیش‌بینی شده که بانک مسکن به بانک توسعه‌ای تبدیل شود تا این بخش از اقتصاد نیز بتواند از رونق همیشگی برخوردار باشد که در حال حاضر نیز مقدمات آن فراهم شده و می‌توانیم امیدوار باشیم که با تبدیل بانک مسکن به نهاد توسعه‌ای در سال اول اجرای برنامه ششم می‌توانیم در درازمدت نظام تامین مالی مبتنی بر تقویت عرضه و تقاضا که کارکردهای مطمئن و روشنی دارد را داشته باشیم.

مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی در حوزه سیاستگذاری مسکن تشکیل نهاد تضمین سرمایه‌گذاری را از دیگر اقدامات در دست اجرای وزارت راه و شهرسازی عنوان کرد و گفت: علاوه بر نهاد توسعه ای برای بخش مسکن نیاز به یک نهاد تضمین سرمایه‌گذاری نیز وجود دارد تا افراد با اطمینان خاطر از تحولات بازار مسکن در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند. وظیفه نهاد تضمین این است تا برای سرمایه‌گذار، خریدار و متقاضیان مسکن این تضمین را ایجاد کند که سرمایه‌گذاری در این بخش پایدار است و این از جمله برنامه‌هایی است که پس از ایجاد بانک توسعه‌ای باید برای آن گام برداریم.

معاون وزیر راه و شهرسازی درباره اجرای مسکن اجتماعی و دیگر برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد گفت: مسکن اجتماعی برعکس مسکن حمایتی که از طریق صندوق‌های پس‌انداز، عملیاتی می‌شد به دلیل آنکه قشرهایی را هدف می‌گیرد که سطح درآمدی نازلی دارند و خودشان هیچگاه نمی‌توانند پس‌اندازی داشته باشند و صاحب خانه شوند متکی بر بودجه دولت است. در این بخش با توجه به اینکه بودجه دولت به دلیل کاهش قیمت نفت با کاهش جدی مواجه شد اتمام مسکن مهر نسبت به شروع مسکن اجتماعی در اولویت قرار گرفت.

مظاهریان یادآور شد: با اتمام مسکن مهر، طرح‌هایی که برای مسکن اجتماعی تهیه شده می‌تواند به شکل گسترده‌ای شروع شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه اجرای طرح مسکن اجتماعی در مقیاس‌های کوچک آغاز شده است افزود: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به عنوان مسئول اجرایی مسکن اجتماعی در وزارت راه و شهرسازی فعالیت خوبی دارد و توانسته با بودجه‌های محدود به بخشی از این تقاضا جامه‌عمل بپوشاند. امیدواریم امسال بتوانیم مصوبه ای از دولت داشته باشیم که مقدمات را برای شروع به ساخت مسکن اجتماعی در طی امسال برای حدود ۸۵ هزار واحد مسکونی فراهم کند.

مظاهریان همچنین در بیان تفاوت‌های مسکن اجتماعی با مسکن مهر و ویژگی‌های مسکن اجتماعی گفت: مسکن اجتماعی بیشتر به صورت مسکنی است که می‌تواند به صورت اجاره در اختیار نیازمندان به مسکن قرار بگیرد. بنابراین فرآیندی که در آن پیشنهاد شده و مورد توافق است این است که وزارت راه و شهرسازی می‌تواند زمین‌های شهری را در اختیار این طرح قرار دهد و نهادهایی که متولی دو دهک پایین جامعه هستند نقش معرفی کننده نیازمندان را برعهده دارند و نهادهایی مثل بنیاد مسکن و نهادهای مرتبط و متناظر آن در وزارت رفاه نقش ساخت را برعهده خواهند داشت.

وی هدف از ایجاد مسکن اجتماعی را عدم تمرکز فقر در یک ناحیه و گسترش حاشیه‌نشینی که در حال حاضر بخشی از شهرهای کشور با آن دست به گریبان هستند عنوان کرد و ادامه داد: مسکن اجتماعی در صدد است تا تملک زمین را به نحوی در شهرها انجام دهد که جمعیت نیازمند مسکن به گونه متوازنی در شهرهای مختلف زندگی کنند و نواقص مسکن مهر را نیز پاسخگو باشد.

معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: امسال (۹۵) ساخت مسکن اجتماعی شروع می‌شود و در کل کشور اجرا خواهد شد. در حال حاضر، طرح‌های ساخت مسکن اجتماعی آماده است و با مصوبه‌ای که امیدوارم در هیات دولت داشته باشیم کار ساخت آنها در سال جاری شروع شود.

مظاهریان درباره پیش‌بینی‌های خود درباره تداوم ثبات قیمت مسکن تا پایان سال جاری گفت: همانطور که پیش‌بینی می‌کردیم بازار مسکن از یک ثبات نسبی برخوردار است. پیش‌رونق در بازار دیده می‌شود و تعداد مبایعه‌نامه‌ها به طرز موثری افزایش پیدا کرده است. تعداد خریداران و فایل‌های فروش نشان‌دهنده این است که بازار دارد از رکود خارج می‌شود.

مظاهریان افزود: در زمینه قیمت مسکن، رصد معاملات املاک نشان می‌دهد که نرخ افزایش قیمت‌ها هم در اجرا و هم در قمیت مسکن حدود نرخ تورم است. بنابراین نگرانی از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های پیشرو نداریم.

post

بازار مسکن رونق می گیرد؟

بر اساس صحبت رئیس‌جمهور نرخ سود تسهیلات مسکن یکم تک‌رقمی شده است. نرخ سود این تسهیلات در ابتدا ۱۴ درصد بود، بعد ۱۱ درصد شد و در نهایت به ۹ و نیم درصد کاهش یافت. این موضوع باعث شده که میزان اقبال به تسهیلات مسکن یکم که عمدتا برای خانه اولی ها و زوج های جوان طراحی شده، در دو ماه گذشته افزایش یابد.

آیا کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن اولی ها می تواند منجر به رونق بازار مسکن شود؟

علی قائدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «عوامل مختلفی بر بازار مسکن تاثیرگذار هستند. دولت یازدهم جهت تامین مسکن اقشار متوسط جامعه صندوق پس انداز یکم را راه اندازی کرد که این صندوق تسهیلاتی با نرخ سود کمتر نسبت به سایر تسهیلات به متقاضیان پرداخت می کند.»

وی ادامه داد: «تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات این صندوق که اخیرا از سوی رئیس جمهور اعلام شد به کاهش میزان اقساط تسهیلات خرید مسکن کمک می نماید که می تواند به سهم خود در رونق بازار مسکن تاثیرگذار باشد و باعث ایجاد تحریک بیشتر در بازار مسکن شود.»

قائدی در پاسخ به این سوال که آیا دولت از منابع کافی برای ارائه تسهیلات در قالب صندوق پس انداز یکم برخوردار است؟، گفت: «بخش عمده ای از منابع صندوق پس انداز یکم از طریق سپرده گذاری توسط متقاضیان مسکن تامین می شود و وقتی برای متقاضیان این امکان ایجاد می شود که با سپرده گذاری در این صندوق، تسهیلاتی با نرخ سود کمتر نسبت به سایر تسهیلات دریافت کنند تمایل بیشتری به سپرده گذاری در این صندوق پیدا می کنند و در نتیجه توان مالی صندوق برای ارائه تسهیلات افزایش پیدا می کند.»

قائدی در پاسخ به این سوال که آیا میزان اقساط این تسهیلات که حدود ۲ میلیون تومان در ماه است از توان مردم خارج نیست؟، گفت: «در اینکه میزان اقساط این تسهیلات برای خیلی از خانوارها بالا است شکی نیست؛ اما خیلی از خانوارها هم در شرایط فعلی می توانند اقساط تسهیلات این صندوق را پرداخت کنند.»

وی ادامه داد: «در واقع یکی از اهداف کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز یکم، کاهش اقساط تسهیلات است و با کاهش نرخ سود تسهیلات، خانوارهای بیشتری می توانند تحت پوشش این صندوق قرار بگیرند.»

قائدی در پاسخ به این سوال که آیا این انتقاد به سیاست های مربوط به حوزه مسکن دولت وارد است که برای مسکن دار شدن اقشار ضعیف و کم برخوردار جامعه طرحی ارائه نکرده است؟، گفت: «دولت یازدهم از ابتدای تشکیل خود برنامه مسکن اجتماعی را مطرح نمود که در واقع تامین مسکن اقشار کم درآمد جامعه را مورد هدف قرار می داد. اما تامین مسکن اقشار کم درآمد، با توجه به اینکه آورده مالی آنها برای تامین مسکن مورد نیاز بسیار پایین است، برای دولت هزینه زیادی خواهد داشت.»

وی ادامه داد: «لذا اگر دولت بخواهد این منابع را از طریق اصولی و بدون اتکا به منابع پُرقدرت بانک مرکزی (برخلاف مسکن مهر) تامین کند بسیار مشکل خواهد بود. به خصوص که در سه سال گذشته دولت با شرایط تحریمی و کاهش شدید قیمت نفت مواجه بود و عملا امکان اینکه دولت بتواند منابعی را برای تامین مسکن اقشار کم درآمد اختصاص دهد وجود نداشت و حداقل منابع موجود خود را نیز صرف تکمیل و تامین زیرساختها و خدمات روبنائی مسکن مهر نمود.»

وی افزود: «لذا با وجود اینکه دولت برنامه مسکن اجتماعی را مطرح کرد اما به دلیل عدم وجود منابع غیرتورم زای کافی نتوانست این برنامه را عملیاتی نماید.»

قائدی در پاسخ به این سوال که آیا می توان گفت توجه دولت یازدهم به مسکن طبقه متوسط ناشی از پایگاه رای این دولت است و اینکه در دولت قبل طبقه متوسط بیشترین آسیب را دیده بود؟، گفت: «خیر؛ من با این تحلیل موافق نیستم. بنده دلیل اصلی عدم توجه دولت به مسکن اقشار کم بضاعت از یکسو و توجه به مسکن اقشار متوسط از سوی دیگر را همان فقدان منابع کافی برای تامین مسکن اقشار کم درآمد می دانم.»

قائدی در پاسخ به این سوال که آیا کاهش نرخ سود تسهیلات می تواند منجر به افزایش قیمت مسکن و در نهایت افزایش نرخ تورم عمومی شود؟، گفت: «موضوعی که ممکن است در شرایط فعلی در سیاست های بازار پول بر روی تورم تاثیر بگذارد کاهش نرخ سود سپرده های بانکی است که می تواند باعث شود منابع از بانک ها خارج شده و در سایر بخش های غیرتولیدی از جمله بازار سوداگرانه مسکن، طلا و ارز سرمایه گذاری شود و منجر به افزایش قیمت در این بخش ها و به تبع آن افزایش قیمت کالاهای مصرفی و افزایش نرخ تورم عمومی شود.»

وی ادامه داد: «اما کاهش نرخ سود تسهیلات در صندوق پس انداز یکم فقط برای تسهیلات پرداختی مسکن است و منجر به افزایش دریافت تسهیلات و در نتیجه افزایش تقاضای مسکن مصرفی توسط خانه اولی ها با تاخیر یک ساله (حداقل طول دوره سپرده گذاری لازم در این صندوق) در بخش مسکن می شود که به دلیل وجود عرضه کافی مسکن، به نظر نمی رسد  این سیاست منجر به افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ تورم عمومی شود.»